Lokalplan for Gurrehus - Helårsboliger

Se hele lokalplanen

Lokalplanen har til formål og omdanne det eksisterende slot
samt staldbygninger ved Gurrehus til helårsboliger.

Nr. 3.: Gurrehus - indretning af boliger, matr. nr. 1b, 1k

Gurrehus, Tikøb,
Gurrevej 430, Gurre

Indledning/baggrund
C.F. Møllers tegnestue har med skrivelse af 31.07.04 fremsendt et projekt dat. juli 2004 til indretning af boliger i Gurrehus.

Projektet er udarbejdet på vegne af firmaet IBCO ved Ib Nielsen og Jørgen G. Nielsen.

Projektet er fremsendt m.h.p. at kunne danne grundlag for udarbejdelse af et lokalplanforslag.

Retsgrundlag
Lov om Planlægning

Naturbeskyttelsesloven § 16, afstand fra sø og § 17, afstand fra skov.

Sagsfremstilling

FORHISTORIE

Sagen har første gang været behandlet i Ejendoms- og Miljøudvalget d. 23.05.02, hvor det blev besluttet at holde et borgermøde i Gurre.

Den 22.08.02 præsenterede IBCO projektet på Gurrehus for borgerne i området.

Projektet indeholdt bl.a. ønske om indretning af 37 boliger, afgravning af terræn foran bygningerne mod søen således at kældre kunne anvendes til boligformål, boliger i loftsrum i slottet, opførelse af en ekstra etage på sidebygningen, opførelse af carporte.

Efterfølgende blev sagen igen behandlet i udvalget d. 12.12.02, hvor udvalgetbesluttede, at meddele principiel tilladelse til at der indrettes helårsboliger i "Gurrehus" på følgende vilkår:(som blev godkendt af et flertal)

1. at der udarbejdes lokalplan for "Gurrehus", og at denne kan godkendes af anden myndighed, og der ikke indkommer væsentlige indsigelser til ændret benyttelse.
2. at boligantallet reduceres,
3. at der ikke må foretages terrænregulering omkring hovedbygningen, hvilket medfører, at der ikke kan etableres boliger i kælderetagen,
4. at staldbygningen ikke tilføres yderligere bruttoetageareal og skal anvendes til maskinhus og fælleshus. 1. sal kan indrettes til beboelse.
5. at de viste carporte skal flyttes til en placering syd for Gurrevej.

Desuden besluttede et flertal i udvalget følgende: "Et flertal er sindet at give tilladelse til en ekstra etage på sidehuset, men det kræver Frederiksborg Amts tilladelse. Endelig stillingtagen til den ekstra etage afventer et konkret projekt."

Med henblik på en afklaring af projektet i forhold til regionplanlægningen blev sagen d. 07.10.03 sendt til HUR, efterat projektet havde været behandlet i Økonomiudvalget d. 23.09.03.

Som svar på Økonomiudvalgets skrivelse, meddeler HUR i brev af 20.10.03 følgende:

"Gurrehus" ligger i et område, der er omfattet af regionplanmæssige beskyttelsesinteresser, som har betydning for nybyggeri eller den påtænkte anvendelse.

Nye boliger skal normalt opføres i byzone, men da "Gurrehus" ikke længere tjener det formål, som det hidtil har været anvendt til, nemlig kursusvirksomhed, er det HURs vurdering, at en ændret anvendelse til boligformål er en god løsning, idet bygningen oprindeligt har været tiltænkt dette formål.

Boliger i landzone er principielt ikke i overensstemmelse med regionplanens lokaliseringsprincipper. Men hvis der stilles nedenstående krav vurderer vi, at projektet vil være af underordnet betydning for regionplanlægningens formål, og at der kan udarbejdes en landzonelokalplan:

• Antallet af boliger begrænses til 20-25 stk. og skal holdes indenfor den eksisterende bygningsmasse.
• Hovedbygningens ydre må ikke ændres.
• Mellembygningen skal fjernes.
• Ejendommens bygninger må ikke tilføres yderligere bruttoetageareal, og der må ikke etableres nye bygninger på ejendommen.
• Kælderarealet må ikke inddrages til boligformål.
• Der skal gives mulighed for offentlig adgang til området ved stiforløb langs søen."

Teknisk Forvaltning har tillige modtaget kopi af brev fra Frederiksborg Amt dat. 19.12.03 til IBCO , hvori amtet meddeler afslag på IBCO's oprindelige projekt, der bl.a. indeholdt ønske om 37 boliger, afgravning af terræn mod søen således at kældre kunne anvendes til boligformål, boliger i loftsrum i slottet, opførelse af en ekstra etage på sidehuset, opførelse af carporte.

Frederiksborg amt henviser i sit brev til dagsordensbladet fra udvalgsmødet d. 16.12.03. I følge dagsordensbladet er Frederiksborg Amt indforstået med en anvendelse i overensstemmelse med HUR's krav.

PROJEKT DAT. JULI 2004 FRA C.F. MØLLERS TEGNESTUE
Tegnestuen foreslår at Gurre slot renoveres og indrettes til 16 lejligheder i stueplan og på 1. sal. Lejlighedernes størrelse varierer mellem 60 kvm og 120 kvm. Alt udvendigt vil blive istandsat med sigte på at bevare det nuværende udtryk.

Sidebygningen foreslås indrettet til 10 lejligheder i størrelser mellem 70 kvm og 120 kvm.De eksisterende altangange fjernes og facaderne gives et nyt moderne udtryk med pudset overflade og store vinduespartier. I projektet er der vist to eksempler på facader i enten en hvid farve eller en farve som murstenen på slottet. Stuelejlighederne gives en direkte adgang til en terrasse mod søen. Det kræver at der lægges jord op til stueetagens gulvkote.

Der plantes bøgehæk til afskærmning af terrasserne. Adgangen til lejlighederne på 1.sal sker fra facaden mod Gurrevej ad en ligeløbstrappe op til hver enkel lejlighed. På 1. sal vil alle lejligheder have nordvestvendt terrasse mod søen.

Glasbygningen mellem slottet og sidebygningen fjernes.

Staldbygningen foreslås renoveret og indrette med 2 lejligheder i 2 plan på 190 kvm. Nuværende garagebygning fjernes og garage til maskinpark på ca. 80 kvm foreslås indrettet i staldbygningens sydfløj.

Det foreslås i projektet at staldbygningen eventuelt kan indeholde lokalhistorisk museum med forslag til historiske gåture ved Gurre slotsruin.

28 P-pladser foreslås placeret øst for sidebygningen 1,5 m under terræn, pågræsarmering. Træer placeres så der fremstår en lille lund.

24 p-pladser placeres i terræn syd-vest for slottet. p-pladsen belægges med græsarmering og afgrænses af en bøgehæk.

18 p-pladser placeres vest for staldbygningen langs skel.

I alt udlægges der areal til 70 p-pladser.

INDSIGELSER OG BEMÆRKNINGER
Gurre beboerforening- indsigelse
I forbindelse med IBCO's præsentation af deres projekt d. 22.08.02 udleverede Gurre Beboerforening ved Karina Andersen nogle bemærkninger og forslag til indretning af boliger på Gurrehus. Beboerforeningen giver udtryk for at en ombygning til 38 lejligheder er et meget voldsomt indgreb i og en belastning af det smukke naturområde.

Foreningen foreslår, at sidebygningen nedrives og at slottet og maskinhuset (staldbygningen) bevares. De anbefaler at maskinhuset bliver brugt til opbevaring af havemaskiner, værksted, parkering m.v.. Desuden anbefaler de at det totale antal lejligheder reduceres væsentligt, at p-pladser ikke er synlige fra Gurre Slotsruin og Gurrevej og endelig at lokalplan udarbejdes i samarbejde med Gurre Beboerforening.

Helsingør Bevaringsforening-indsigelse
På vegne af Helsingør Bevaringsforening har Søren Vasegaard i flere skrivelser til Helsingør Kommune givet udtryk for, at foreningen mener at en omdannelse af alle bygningerne ved Gurrehus til boligformål er i strid med kommunens blå-grønne vision. Foreningen ønsker at sidehuset til Gurrehus nedrives og at slottet anvendes til en sommer/helårsboliger for en familie.

Naturfredningsforeningen-indsigelse
På vegne af Naturfredningsforeningen har Ebbe Kanneworff sendt breve til Helsingør Kommune; Frederiksborg Amt og HUR. Foreningen er af den opfattelse at kommunen ikke har hjemmel til at ændre anvendelsen af Gurrehus til et lejlighedskompleks. Foreningen ønsker at Gurrehus føres tilbage til det oprindelige formål , til beboelse, men ikke til 25 lejligheder og at sidebygningen nedrives.
Naturfredningsforeningen har desuden klaget til Naturklagenævnet over HUR's udtalelse dat. 20.10.03 til Helsingør Kommune, som er omtalt ovenfor. Naturklagenævnet meddeler i sin afgørelse dat. 15.12.03 at det alene er afgørelser og ikke generelle udtalelser der kan påklages til nævnet og at det er nævnets opfattelse at HUR's udtalelse af 20.10.03 ikke er en afgørelse der kan påklages.

Helsingør Kommunes museer-bemærkninger
På vegne af Helsingør Kommunes museer har Lone Hvass fremsendt en redegørelse for det samarbejde museer har med Skov- og Naturstyrelsen, Kronborg Statsskovdistrikt og Nationalmuseet om arkæologiske undersøgelser ved Gurre Slotsruin.Lone Hvass fortæller at resultaterne har været enestående og redegøre nærmere for Gurre Slots anlæg og historie. Lone Hvass giver desuden en redegørelse for Gurrehus' historie.

TEKNISK FORVALTNINGS VURDERING
Projektet følger i det væsentligste de krav som HUR har stillet til omdannelsen af Gurrehus til boliger.
Forvaltningen mener at boligantallet skal reduceres, så det respekterer det fastsatte krav. Boligantallet er øget til 28 boliger i forhold til de 20-25 boliger som indgik i både Økonomiudvalget's og HUR's vilkår for projektet. I følge det fremsendte projekt er udnyttelsen af slottet for stor. Det er ikke alle lejlighedsindretningerne der er overbevisende.

Forvaltningen mener at den foreslåede terrænregulering og hækbeplantningforan sidebygningen mod søen er acceptabel. I dag er kælderetagen på sidebygningen delvis synlig. Ved en terrænregulering dækkes kælderetagen med jord, det vil få bygningen til at synes lavere set fra søen. En hækbeplantning på ca.1,20-1,50 ved terrasserne vil være i orden, idet disse vil formidle overgangen fra park til bebyggelsen samtidig med at de kan skjule mindre terrænreguleringer.

Parkeringspladsernes placering er i princippet i orden. Pladsen øst for sidebygningen vil ligge forholdsvis skjult i terrænet, der skal dog ske en supplering af eksisterende beplantning. Den runde p-plads ligger for tæt på vejen. En ændret placering skal imidlertid ske under hensyn til den eksisterende beplantning.

Renovering af slottet, fjernelse af mellembygningen og fornyelse af sidebygningen er på baggrund af de udstukne retningsliner håndteret meget overbevisende. Forvaltningen mener at det er rigtigt at slottet og sidebygningen kommer til at ligge som to selvstændige bygninger med hver deres formsprog. Fornyelse af sidebygningen sker i et modernistisk formsprog som er meget enkelt og som lader slottet stå som den væsentligste bygning i anlægget. Farven på sidebygningen skal imidlertid undersøges nærmere. Forvaltningen kan ikke anbefale at bygningen bliver hvid, det vil gøre bygningen meget dominerende.

Forslaget til renovering og indretning af staldbygningen til to boliger og et maskinhus har forvaltningen ingen indvendinger imod. Forslaget om at anvende bygningen i sammenhæng med Gurre slotsruin er et spændende forslag som måske burde undersøges nærmere.

Økonomi/personaleforhold

Kommunikation
HUR og Frederiksborg Amt

Indstilling
Teknisk Forvaltning indstiller, at det meddeles ansøgeren at det fremsendte projekt tilrettes således

1. at boligantallet reduceres til 20-25 helårsboliger
2. at farven på sidebygningen ikke bliver hvid, men undersøges nærmere i et samarbejde med Teknisk Forvaltning
3. at den runde p-plads flyttes lidt længere væk fra Gurrevej
4. at der indtegnes en offentlig stiadgang til søen
5. at det tilrettede projekt sendes til HUR og Frederiksborg Amt m.h.p. at sikre at det er i overensstemmelse med de krav der er stillet.
6. at det tilrettede projekt sendes til Helsingør Bymuseum med henblik på en vurdering af projektet, især P-pladsernes placering i terrænet på grund af ejendommens nære beliggenhed ved Gurre Slotsruin.
7. at der udarbejdes lokalplan på baggrund af det tilrettede projekt, såfremt der opnås en positiv tilkendegivelse fra HUR og Frederiksborg Amt.

Beslutning
Ad. dot. 1 - Et flertal, Ejner Rost, Jørgen Haagen Nielsen, Leif Røpke, Mogens Peulicke og Hanne Ipsen, vedtog ansøgningen med 28 helårsboliger, idet det konstateres, at etagearealet er det samme.

Jørgen Lysemose og Per Christensen stemte for forvaltningens indstillingen.

Ad. dot 2.-7. Udvalget vedtog indstillingerne, dog således, at der udarbejdes lokalplan på baggrund af det tilrettede projekt med 28 helårsboliger, såfremt der opnås en positiv tilkendegivelse fra HUR og Frederiksborg Amt.